一、租金类型及其构成

　　在我国城镇住房制度改革中有关租金制度改革的进程中，存在政策性租金、标准租金、准成本租金、成本租金及市场租金等几种不同类型的租金：

　　1、政策性租金：即住房租金改革过程中由各地决策部门根据本地的实际情况，为了使房租改革顺利进行而确定的一般低于标准租金和租金，它是房改进步阶段，特别是小步提租状况下实施的租金，各地确定的政策租金水平差异较大。

　　2、标准租金：即由维修费、折旧费和管理费三项因素构成的租金。实现标准租金，还不能维持住房的简单再生产。

　　3、准成本租金：由维修费、折旧费、管理费和投资利息四项因素构成的租金。实现准成本租金，可以达到以租养房。

　　4、成本租金：即在准成本租金的基础上加上房产税五因素构成的租金。实现成本租金，基本上能维持住房的简单再生产。

　　5、市场租金：又叫商品租金，即在上述五项因素的基础上加土地使用费、保险费和利润共八项因素构成的租金。实现市场租金，才能实现住房的扩大再生产。

　　随着城镇住房制度改革的逐步推进，我市直管公有住房的租金类型正经历一条从政策性租金到标准租金、准成本租金、成本租金、最后实现市场租金的租金改革之路。目前，我市的直管公有住房租金基本属于标准租金类型，并正在向成本租金过渡。

　　二、租金改革与租金调整

　　积极推进租金改革是深化城镇住房制度改革的重要组成部分，调整和提高现行租金是租金改革的中心工作。

　　1、租金改革的历史及现状。

　　1991年6月，国务院在下发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号），要求“合理调整现有公有住房的租金，有计划有步骤地提高到成本租金”。

　　1991年10月，国务院办公厅转发《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》（国办发[1991]73号），对城镇住房制度改革提出了分阶段目标。

　　1992年7月，我区根据国办发[1991]73号文制定了《广西壮族自治区城镇住房制度改革的实施意见》报经国务院住房制度改革领导小组审批，提出我区住房改革的分阶段实施目标：“八五”目标“房屋租金标准力争达到实现简单现生产的三项因素（维修费、管理费和折旧费）的计租水平，逐步增加家庭住房消费比重”；十年目标“到2000年，公房租金努力达到五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税）的成本租金水平”；长期目标“住房租金要达到八项因素（前五项再加上土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平”。

　　1994年7月，国务院下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），作出“到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%”的决定。
　　1994年9月，我区制定了《广西壮族自治区贯彻〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的实施方案》（桂政发[1994]79号），提出了全区的租金改革规划。

　　1995年3月，南宁市下发了《市人民政府印发执行〈首府南宁深化住房制度改革实施方案〉的通知》（南府发[1995]51号），在该方案中提出我市的租金改革规划，即“按照中央和自治区的要求，至2000年以前，住房租金支出原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%。根据我市实际情况，1994年度租金调至占职工家庭平均工资的6%，1997年度达到10%，2000年以前达到15%。”。

　　1995年10月，南宁市颁布了《南宁市公有住房租金改革暂行办法》，就我市公房租金改革提出了具体措施。自此，我市的公有住房租金改革工作得以稳步推进。从1994年的0.45元/M2逐步提高到现行的1.90元/M2，提高了职工房改购房和商品房的积极性，有力地推动了我市住房制度改革进程。

　　2、租金调整的做法。

　　根据区物价局和区房改领导小组办公室下发的《关于切实加强公有住房租金管理有关问题的通知》(桂价房字[1997]260号)，公有住房租金调整实行申报制度 ，具体包括：

　　(1) 公有住房租金的制定和调整，要按照当地物价指数控制目标和租金改革目标，结合当地职工的经济承受力，精心组织调查测算，合理制定房改年度的租金标准方案。

　　(2) 严格执行公有住房租金调价申报制度。各市、县(市)公有住房租金标准的调整，必须由当地物价、房改部门测算制定方案，经同级人民政府审定后，由当地物价部门向自治区物价局申报，同时抄报自治区房改办。申报的方案中要说明调价理由、幅度、出台时间、对消费价格指数和社会各方面的影响以及相关的配套措施等，并按附表要求填写调价有关情况表。自治区物价局接到调价申报后，会同自治区房改办审核，由自治区物价局予以书面批复。南宁市公有住房租金调整由自治区物价局报国家计委审批。

　　(3) 各地根据自治区批准的平均租金水平，结合当地住房具体的地段、结构、楼层、朝向的差别制定相应的租金标准。