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时间：2003-12-25

各房地产开发企业、物业管理企业及有关单位：
   为加强对南宁市物业管理招标投标活动的管理，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，现将南宁市物业管理招投标管理的有关规定通知如下：
   一、招标人
   招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。
物业建设单位应当取得建设工程规划许可证后，方可招标。
   二、投标人
   投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
   投标人应当具备相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
   三、招投标活动的监督管理
   南宁市房产管理局（以下简称"市房管局"）负责南宁市物业管理招标投标活动的监督管理工作，南宁市房产物业管理处（以下简称"市物管处"）负责具体的组织实施和监督指导工作。
   四、实施招投标的项目范围
   住宅及同一物业管理区域内非住宅物业实施前期物业管理的，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质物业管理企业。
   符合以下情况，经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：
   1、投标人少于3个的；
   2、多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的；
   3、高层住宅项目总建筑面积在１万平方米以下的；
   4、混合式住宅项目（含商住一体，多层、高层混合）总建筑面积在１万平方米以下的；
   已成立业主大会，具备招投标条件的总建筑面积在2万平方米以上的住宅项目，提倡通过公开或邀请招标的方式选聘物业管理企业。
   五、招投标方式
   物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标程序应当符合《中华人民共和国招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定。
   招标方式一经确定，不得随意变更。
   六、招标代理机构
   招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。
   凡在南宁市承担物业管理招标代理业务的招标代理机构应当到市物管处备案。
   鉴于目前南宁市物业管理市场现状，房地产开发企业、业主大会、机关企事业单位不得自行招标。目前物业管理招标代理机构资格认定办法尚未出台，南宁市现有的招标代理机构不完全具备代理物业管理招标工作的能力，决定暂由南宁市物业管理协会设立物业管理招投标工作委员会来承担物业管理招标代理工作。
   七、招投标基本程序
   （一）招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，到市物管处备案；备案时，招标人应填写《南宁市物业管理项目招标备案表》（见附件）并提交以下材料：
   （1）招标人资格证明文件（政府主管部门核发的项目建议书批复文件、产权证明或业主大会决议）
   （2）招标公告或者招标邀请书；
   （3）招标文件；
   （4）新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划总平图；
   （5）重新选聘物业管理企业的物业管理项目需提供原物业服务合同；
   （6）招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书；
   （7）法律、法规和规章规定的其他材料。
市物管处对符合条件的物业管理项目，应在2个工作日内予以备案。
   （二）采用公开招标方式的，应当在招标前30日通过报刊、广播、电视或信息网络等媒介发布招标公告；采用邀请招标方式的，应当在招标前30日向符合资质要求的3家以上（含3家）的物业管理企业发出投标邀请书；
   （三）接受投标单位申请；
   （四）确定评标委员会的专家成员（招标人应当在开标前1日内到市物管处采取抽签的方式确定）；
   （五）开标并组织评标委员会评标；
   （六）确定中标人，并发出中标通知书；
   （七）招标人应当自确定中标人之日起15日内，到市物管处备案。备案时，招标人应填写《南宁市物业管理项目中标备案表》，并提交以下材料：
  （1）评标委员会提供的评标报告；
  （2） 中标人的投标文件；
  （3） 与中标人签订的（前期）物业服务合同正本；
  （4） 商品房购销合同正本；
  （5） 《业主临时公约》正本；
  （6） 委托代理招标的，还应当提交招标代理委托合同。
  （7） 法律、法规、规章规定的其他材料。
   市物管处对符合条件的物业管理项目，应在2个工作日内予以备案。
   八、评标专家名册的建立
  （一）市物管处负责建立物业管理评标专家名册。入选评标专家名册的人员，应具备下列条件：
   （1）熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识，熟悉有关招标投标的法律、法规；
   （2）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；
   （3）身体健康、能胜任评标工作。
   入选评标专家名册的物业管理企业人员必须从事物业管理及相关工作3年以上，持有物业管理企业经理岗位证书或相关同级的资格证书，且在国家三级资质以上物业管理企业任职（任副经理以上职务或三总师）；
   在建筑、园林、机电等物业专项服务方面具有专业的知识和较高的技术水平，并持有中级以上职称或相关同级的资格证书的专业人士，可入选物业管理评标专家名册。
   （二）南宁市物业管理协会负责评标专家的推荐工作，市物管处对被推荐人进行评审，对符合条件的，选入评标专家名册。评标专家聘期为二年，期满后按照上述规定的条件重新评审。
   九、招标费用和投标保证金
   （一）前期物业管理招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均应由招标人支付。
   （二）招标文件要求投标人提交投标保证金的，投标人应当提交，投标保证金一般不宜超过招标项目每月物业服务费用总额。投标保证金应在确定中标人后3日内退还未中标的投标人。
   十、房地产开发企业、业主大会、机关企事业单位应当按照下列规定时限完成物业管理招标投标工作：
   1、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
   2、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
   3、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
   4、业主大会选聘的物业管理企业应当在原合同期满前90日完成；
房地产开发企业办理《商品房预售许可证》时，除提交原来规定提供材料外，还应提交《南宁市物业管理项目中标备案表》。
   十一、房地产开发企业不按上述规定办理的物业管理招标投标的，将根据国务院《物业管理条例》有关规定给予处罚。
   十二、凡在2003年9月1日至本通知下发之日期间，已取得商品房预售许可证的房地产开发项目，开发建设单位应当于2004年3月31日前按照本通知的有关规定开展项目的物业管理招标工作，并补办相关的备案手续。