|
日前，石家庄市居安物业管理中心刚刚打赢了3起讨还物业费的官司，但经理李勇侠丝毫没有轻松之感，他说，“以诉讼方式追缴物业费，实在是不得已而为之的下策。”石家庄市新华区法院民庭受案资料显示，今年以来，仅他们受理的物业公司追费诉讼已近30起。有关人士说，物业费纠纷已成为小区主要矛盾之一。
不交费给一个理由
记者翻阅几个案件材料发现，业主的欠费理由集中在“暖气不热、地板裂缝、丢自行车”等问题。诉讼中，被告席上的业主们提出的抗辩理由大概包括这些内容：物业公司收费标准无依据；天花板、墙体裂缝，插座不能使用，而物业公司不能及时修理，地下室被盗；小区对面酒店噪音扰民而物业公司不能制止……
然而，在法庭上，业主这些看似理直气壮的理由，却最终没有成为抗拒交纳物业费的合法依据。在几个案件审理中，法庭列出的焦点问题大多包括三方面，首先，物业与业主是否构成物业管理服务合同；其次，业主是否欠费；最后，欠费的理由是否成立。前两个问题很容易查清，多是肯定回答，至于欠费理由，则成为业主败诉的主要原因。
物管不是“包打天下”
欠交物业费显然已经成为当今省会小区的一个焦点问题。兼任石家庄市物业管理协会副会长的李勇侠分析说，一方面因为目前物业收费缺乏一个细化的“菜单”，给人以什么都应该管的误解；另外，群众缺乏合同意识，不知道如何维护自己的权益；而且，长期以来，计划经济下国家包管理包服务的传统，使人们缺乏付费买服务的习惯。
李勇侠并不提倡以强硬的方式解决欠费问题，他一再向记者强调物业公司应当与业主之间建立“亲情”关系，在保证服务质量的前提下进行感情投入，他认为，这也是物业公司责任。但是，他呼吁业主们一定要弄清物业公司的职责。“物业管理是对业主共有的设施、设备、场地及公共秩序进行维护的活动，如保洁、绿化、巡逻等，对于业主的自有财产，比如业主家庭、人身财产的保险和保管责任，物业公司不承担义务。”
李勇侠分析，业主维权主体错误、法律关系混淆和举证不足，是此次诉讼中业主败诉的主要原因。比如地板裂缝，是建筑业的通病，即使有责任也应向施工单位追究，水电暖及有线电视的问题则应由专业部门维护，丢自行车则属于公安机关的管辖范围，物业部门只有协助义务，但没有行政执法权。
如果业主真的发现小区门口管理失控、保安巡逻不到位以及保洁卫生等方面问题，那就可以追问物业的失职之责。
维权应合理合法
就当前频发的追缴物业费官司及业主败诉现象，记者采访了石家庄市房管局物业管理处处长赵工。赵工指出，目前物业公司收费难确实是物业市场面临的一大难题，一般小区都存在欠费现象，其根本原因还是业主某些方面权利受到损害时，没有能够及时有效地采取措施保护自己权利所致，却把一切责任归到物业上。比如，开发商侵害了业主的权利，业主却找物业说事儿。
赵工分析诉讼中业主被动的原因，物业管理的是小区共用部位，与业主个人房屋质量等问题是两种不同的法律关系，所以一旦因为这些问题欠费引发诉讼，业主就会被动；另外，业主对物业管理缺乏认识，好多人认为只要交了钱，所有的事情都要找物业；还有，业主缺少司法保护意识，如在签订合同时，很多人漠视自己的权利，马马虎虎，事后，在主张权利时很多方面就不能得到保护。
业内人士指出，在市场经济刚刚起步，物业市场还不够规范的今天，业主们存在过度主张自己权利、片面维权的误区。
业主如何才能合理合法地保护自己的权益呢？赵工做出提醒：新入住的业主，一定要签好每一个合同，一所住房涉及到我们较长期的权益，所以不要轻易相信对方的格式合同；其二，每一个环节都注意维护自己的权利，比如在验房时，及时对房屋的质量问题向开发商提出要求，提早解决；其三，一旦发生问题，一定要保存好对自己有利的证据。曾经有小区一开始口头承诺不收物业费，而过一段时间又开始收了，业主却不能提出当初免收费的证据。所以，很多时候，看上去业主是有理的，一旦诉诸法律，就失去主动。
|
