随着我国住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理这一新兴行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期，截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，深圳等经济发达城市已达95％。
然而，我国物业管理行业的整体水平却因制度、资源以及文化理念等不完善而难与地产事业的发展相匹配，物管业在发展的同时也暴露出了不少问题。近年来，物业管理纠纷屡屡发生，大打出手、集体上访、诉诸法庭等现象时有发生。物业管理方面的投诉年年大幅度上涨，已经成为全社会的投诉热点之一。
物业管理的未来路在何方？解剖物业管理存在的根本问题，提出相应的对策，将促进物业管理朝着更加健康、理性的方向发展，让物业管理更好地行使其应有的职能，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。
物业管理要实现良性发展，惟有走上一条规范化、市场化的道路。要实现物业管理市场化现阶段较难，问题的关键在于制度上的碰撞和突破。要行政不干预，要业主理解和适应市场化，需要一个漫长的时间变迁。
物业纠纷频发
五大原因
2004年1月1日及3日，上海市闸北区锦灏佳园接连发生了两起部分业主与物业之间的剧烈冲突事件。其中3日的冲突规模相当大，现场双方均有数十人卷进其中，现场照片很快被一些业主贴在搜房网的业主论坛上。照片上的场面十分混乱————锦灏佳园的物业管理人员和业主表情激动地扭在一起，相互推搡着。
据报道，锦灏佳园业主和物业管理者的矛盾由来已久。锦灏佳园开始入住到现在的15个月以来，因为物业和业主的冲突，110的警车已经来过无数次，双方的矛盾冲突迟迟得不到解决。小区入住率也早已达50％，但锦灏佳园的业主委员会却迟迟不能成立。
在搜房网的业主论坛上，业主们对物业的不满可归为以下几点：一是一直以来，锦灏佳园的正门都紧闭着，无论是呼啸而行的小车还是拄杖蹒跚的老者，统统都从两侧机动车道出入。二是小区许多业主想把露台给封起来，物业却坚持不允许，甚至闯进业主家里把搭起来的棚给强行打掉。三是绿地被物业改建成停车场。四是维修基金到账和使用情况一直不予公开。五是业主们自发联络，积极推动业委会的成立。但联络信被物业派出的清洁员一个一个邮箱的用筷子偷出，多次被业主们发现。六是正义热心的业主上门联络集体签名，居委会和物业联合发布告称上门征求签名的业主为不法分子，要求业主们看到后立刻报警或告诉保安。
对于这一事件，锦灏佳园物业管理者却有另外一种说法，他们既不承认主动动手打人，还认为他们的许多做法是为了维护大部分业主的利益。例如，他们认为个别业主擅自封闭阳台等影响小区整体美观，不符合管理标准。他们不否认采取了非常规手段从业主信箱中夹出来了业主发放的传单，但他们认为业主的这种行为是过激的。
锦灏佳园的物管纠纷具有一定代表性。业主与物业总是各有各的说法，一时间似乎很难达成共识。当矛盾逾演逾烈时便激化成暴力冲突，大打出手，甚至对簿公堂。类似事件还有很多，常常是业主喊冤，物业叫屈，业主与物业的关系似乎总是难以调和，通过矛盾反映出的问题通常有以下几点：
首先，由于物业管理提供的是软性服务，可用来参照的硬性标准很少，而业主对物业管理的水平又有着很高的期望值，这往往会与物业公司实际提供的服务有很大落差，因此，业主很容易对物业产生不满，而物业公司又认为自己是吃力不讨好。
其次，由于对小区公共配套设施的管理约定不明，由此产生了不少争端。
第三，物业管理费收缴率不尽如人意。多数小区的物业管理费收缴率仅有80％左右，不少小区收缴率甚至不到50％。
第四，即使收缴率在90％以上的小区，物业公司也有着满腹委屈，他们认为物业管理是微利行业，稍有不慎，经营就难以为继。
第五，由于收到的费用比较低，物业公司往往对所聘用员工的工资待遇较低，造成行业人员流动性比较大，熟练工比较少，服务质量自然也就不会稳定。服务质量的降低，更加造成业主对物业管理的不满。
本是为业主提供服务的物业管理公司由于历史等客观原因造成的市场化程度不高、服务意识不强、管理不规范等弊端，反而使很多业主在物管纠纷中成为弱势，因此，在业内人士呼吁物业管理行业制度化、规范化的同时，也唤起了业主一方的维权意识。
业主维权意识
开始觉醒
与暨南大学仅一路之隔的广州天河区翠湖山庄，曾被评为广州十大明星楼盘，也曾是个楼价一度高达万元每平方米的豪宅小区，2003年却因为新旧两家物业管理公司在小区的严重对峙冲突而在全国轰动一时。
2002年11月份，翠湖山庄业委会成立，因对原开发商升恒房地产有限公司属下的恒和物业管理公司多年来管理不善不满，于同年12月公开招聘了新的物业管理公司，但小区原管理公司————恒和物业管理公司和发展商升恒房地产公司以业委会没有代表性、地位不合法为由拒绝移交管理权。2003年1月，业委会通过招投标选聘的新物管公司————广东省粤安物业管理有限公司强行进驻，小区内出现两个管理公司同时站岗值班的局面。之后，矛盾双方就开始官司不断。期间小区内还发生多起暴力事件。据悉，恒和与粤安这两家同时驻扎在翠湖山庄内的物业管理公司，因争夺小区管理权发生严重武力冲突，导致小区内价值上百万元的消防监控系统被砸，价值50多万元的收费亭被破坏，近20人在斗殴中受伤，直至武警到场制止冲突才告平息。与此同时，亦有部分二期业主认为业委会炒掉原物业公司的做法不妥，将影响其办理房产证等开发商“烂尾”留下的问题，因此自发成立了维权小组，这就令各方矛盾更加错综复杂，直至闹上法庭。
3月，业委会向天河区法院提出诉讼，要求发展商和恒和公司交出管理权。天河区法院对此案作出一审判决，判令恒和物业管理公司及发展商广州升恒房地产公司于判决生效之日起30天内移交小区物业管理权给业委会，同时恒和公司撤出小区。
翠湖山庄业主委员会为维护自身的合法权益，积极寻求自治，主动炒掉了开发商属下的物业管理公司，这对一些住宅小区的业主们起到了一定的示范作用。越来越多的小区业主，在解决与物业公司的纷争中更加注意依靠法律手段维护自身权利，而不再是处于被动的不利地位。于是，当矛盾激化时，有些业主委员会拿起了法律武器，“炒”掉不满意的管家，而采取公开招投标的方式聘用新的物业管理公司。
这显然对于整个物业管理行业的规范化和市场化进程起到了一定的积极作用。2003年9月1日，我国新的《物业管理条例》正式开始实施。这是我国物业管理步入法制化轨道的一个重要标志，这意味着今后业主炒掉不满意的“管家”有了法律依据。
业委会法律地位
日益受重视
因由业主委员会自选物业公司而闻名的北京中海雅园小区经历了一连串的官司后，又爆出一大新闻：海淀法院对该小区业主委员会告海淀区国土资源和房屋管理局案作出一审判决，认定区房地局未对中海雅园业主委员会提出的换届选举登记申请备案行为违法，通过此次胜诉业主委员会的合法身份得以确认，接着，一个以中海雅园新一届业主委员会筹备会名义亮相的“7人小组”宣布，中海雅园小区将开始进行新一届业主委员会的选举。而他们宣称的法律依据之一都是上述那份判决书。
据悉，由中海雅园业主委员会自选“管家”而引发的纷争已经持续了一年有余，经历了五六场官司，这个打到半截的官司，曾因为被告方提出中海雅园业主委员会没有在海淀房地局备案，不具有诉讼主体资格而中断。中海雅园业主委员会声称，通过中海雅园业主委员会告海淀区房地局官司的胜诉，其合法身份应该说得到了确认。而中海雅园新一届业主委员会“7人小组”则认为，中海雅园第一届业主委员会到期后，换届改选工作没有履行物业管理条例规定的必要程序，既没有召开业主大会也没有征得2／3以上业主的同意，而且业主委员会委员的候选资格根本没有依法审核。这种做法在通过行政部门备案时受到质疑，使备案工作没有正常履行。海淀法院的行政判决书已经证实，老业委会没有经海淀区房地局备案，无合法身份。
中海雅园的物管纠纷渐渐变了味儿，这场纷争的对立双方已经由过去的业主委员会和新老物业公司的纷争，转到了两个业主委员会之间的纷争。从某种意义上说，这反映了业主委员会在维护公民合法权益方面起到了越来越重要的作用，也越来越受到业主的重视和关注，从更深层意义上说，这也是公民维护自身民主权利意识的觉醒，这将对基层现代化和民主化进程产生意想不到的作用。
根据《物业管理条例》规定，社区物业管理中最高权力机构是业主大会，业主委员会没有决定权，只有执行权。有业内人士指出，由于物业的主人是全体业主，因此也容易走入“业主至上”的误区。在这方面，不管是业主还是物业管理公司必须明确一个认识，单个业主只是物业主人的一分子，物业的真正主人是全体业主。
叫停物管“204条”
凸现制度缺失
2003年11月1日，被称作物业管理行业“204条”的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》在深圳面世，在全国物业管理行业引起很大反响。有业界人士称，这标志着中国物权业主在法律的框架下，按照市场经济的运行规律，自行调节处理民间事务的开始，行政干涉正从物业管理的民事事务中退出，该合同将在国内业界产生示范作用。然而有关人士则对合同的部分条款提出了质疑。不久，仅仅实践了半个月，“204条”就被“叫停”了！
11月17日，上述合同的缔约双方———景洲大厦业委会和金风帆物业公司分别收到了深圳市住宅局的“整改通知”。该通知认定，景洲大厦此次选聘物管公司，违反了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，“扰乱了小区安定和物管市场秩序”，因此责令双方必须在15天之内进行整改，否则将受到行政处罚。
深圳市行政部门的做法在业内引起了巨大反响。有专家认为，“204条”凸现了制度创新，也更加明晰了物业公司和业主之间的责、权、利，维护了双方的共同利益，对进一步规范物业管理行业有一定的促进作用，对以后物业条例的制定有一定的借鉴意义。但该合同毕竟是业主委员会拟定的，有过分地夸大业主委员会作用的嫌疑，有些合同内容也超出了他们的职责，就算是现在有物业公司同意了他们的合同，但实施起来有难度。
但有业内人士称，合同的实际操作性不强。业主委员会与物业公司签订的服务合同毕竟不是法律文件，不具法律效力，而且服务合同的内容不能与现行的《物业管理条例》的内容冲突，否则无效。如住宅小区停车场产权，现在还没有明晰，其收益归属是一个法律上的问题，不是靠合同就能解决的。还有小区内的治安问题，也是一个法律程序问题，将由公安机关来处理，协议所起的作用不大。许多物业管理方面的人士则认为合同增大物业管理难度，有失公允。如物业公司的过错而造成的赔偿问题，这个过错也很难鉴定，物业公司当然要尽到职责，但是不是过错就要由法律来说话，否则很难分清楚。
备受瞩目的“204条”被叫停了，一方面说明其凸现的制度创新有些出了格，另一方面也说明了物业管理的制度化规范还有很长的路要走。
