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成都市双楠某小区的业主陈先生近日和物管公司发生争执，原因是陈先生在入住后，因为小区的地下停车场已经停满了车，没有车位，于是物管公司就要求陈先生把汽车停在小区道路两旁的人行道上，每辆车每月要缴纳150元的停车费。这位从事房地产行业多年的陈先生却拒绝缴纳停车费给物管公司，他认为物管公司没有权力把小区道路两旁收取的停车费据为己有，因为这里的停车位应该是小区内的全体业主所有。
疑问：小区土地权益归谁？
陈先生认为，无论什么样的停车费，基本上都只有两种性质：一为土地使用费，一为管理费用。这两种收益，虽然都是以停车费的名义出现，但实际上是基于不同的来由。搞清小区内的停车费问题，要先分清谁享有土地使用权，谁提供停车管理服务，了解这个区别，就能搞清楚停车费的权属和分配的问题。
陈先生说，小区房屋销售前，由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权，而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念，称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主，但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全，因而大部分业主也说不清楚。
焦点：小区空地侵权多多
陈先生向记者分析说，其实这并不是由谁说了算，而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。一个小区的全部土地成本，已经摊到建成房屋的每一平方米建筑面积上去了。当业主们支付购房价款的时候，同时也支付了整个小区宗地的转让成本。相应地，小区土地的使用权也就转让给了全体业主。
陈先生说，这是物权法的基本原理，只是由于中国目前尚未出台，才有一些开发商混水摸鱼，有的说我只卖房不卖地，有的在房屋买卖合同中要求将小区土地的权属、外墙使用权、广告位使用权等保留给开发商所有。目的很简单，就是要把这些暗里卖给业主后，再将这些业主财产明里卖出去或租出去，再挣一次钱。
由于法律规定不到位，造成目前审批停车场的时候，不管小区业主入住多少、多久，政府部门依然还以开发商为产权人，以开发商的土地使用证书为场地产权证明，以开发商的委托书为产权人委托经营证明。一般有这些材料，就能够办下来停车场地核准手续。而真正的产权人———小区全体业主，往往既不知道，也无力掌控。这样的现实，无疑是对全体业主权益的又一次侵害。
律师：地面车位业主共有
成都致高律师事务所林方平律师说，目前小区内的地上停车位主要有两种类型。第一种是在具有独立产权证的经营型停车场内的停车位，此种停车场是经过市政管理部门的批准设立，因而产权明确，其收益应当归产权人和管理人享有。第二种是小区内更为常见的，即由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割出许多停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。按照建设用地规划许可证和国有土地使用证，如果位于小区内的该条道路是市政道路，其产权当然属于国家所有，由政府代表国家行使。开发商设立停车位必须取得政府的授权与批准。如果该条道路是小区的公共道路，则由于该道路用地属于小区宗地的一部分，在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。
因此，由于该种类型的停车位使用的是全体业主的土地使用权，所以在该类停车位上收取的停车费实际上包括两部分，一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商或者物业公司所有。需要指出的是，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的公共道路上设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地上停车位。
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